De forma resumida, a SPE (Sociedade de Propósito Específico) e SCP (Sociedade em Conta de Participação), são modalidades de organização social.
Para defini-las de uma maneira mais didática, resumimos os modelos de organização.
A SCP (Sociedade em Conta de Participação), constitui-se de uma sociedade que não possui CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica) próprio. Não há constituição formal ou contrato social e possui um sócio ostensivo (que aparece) e os demais são ocultos. A organização se dá por meio de um contrato particular firmado entre os sócios.
Na SCP o sócio ostensivo é aquele que atua e realiza os negócios em seu nome próprio. O contrato firmado entre os sócios somente obriga e concede direitos as partes contratantes, não gerando efeitos contra terceiros.
O prazo de vigência do contrato pode ser determinado ou indeterminado, e faz-se necessária a apresentação da prestação de contas.
Já a SPE (Sociedade de Propósito Específico), é uma sociedade criada para um fim (construção) e o patrimônio é voltado a conclusão do empreendimento imobiliário, que tem que seguir as regras constantes da Lei. 4.591/64, seja na construção a preço de custo ou por empreitada.
Importante destacar, que na qualidade de SPE, se constitui uma nova empresa, com CNPJ próprio, e o contrato ou estatuto social será arquivado na Junta Comercial, com prazo determinado.
Uma incorporadora, por exemplo, pode criar uma SPE para cada obra que iniciar.

Artigo disponibilizado em 13 de março de 2023.

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A norma trata das garantias não dispostas na lei, traz aspectos relacionados à segurança da edificação, diretrizes e prazos tecnicamente recomendados (diz-se recomendado porque a empresa pode dar prazo maior, porém nunca menor). Os prazos foram estabelecidos baseados em estudos profundos sobre os temas, e longa experiência dos técnicos envolvidos. A norma visa dar estabilidade nas relações entre incorporadoras, construtoras, prestadores de serviço, fornecedoras de materiais e consumidores. Abrange todo o tipo de edificação (escola, prédios residenciais, comerciais, shopping center etc.). A norma traz segurança e previsibilidade, respaldada em elementos técnicos profundamente estudados, inclusive baseado em normas aplicadas em outros países. Ela não se aplica a obras existentes e projetos que tenham sido protocolados ou aprovados até 180 dias da sua publicação, porém caso haja interesse e consenso esses prazos podem ser adotados inclusive em obras concluídas. O prazo de garantia tem início na data do habite-se.

Sugere-se que os prazos contidos na norma passem a fazer parte do contrato, a fim de que a empresa tenha a segurança necessária ao desenvolvimento de sua atividade e o consumidor tenha a informação que precisa para cuidar de forma adequada do seu imóvel, do mesmo modo que cuida do seu carro, fazendo as revisões e manutenções necessárias para que possa usufruir do seu bem por mais tempo e com a mesma qualidade.

Artigo disponibilizado em 27 de fevereiro de 2023.

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Due Diligence é sinônimo de segurança jurídica nos negócios imobiliários. É a denominação utilizada para definir uma série de atos e procedimentos que devem anteceder a concretização de qualquer negócio imobiliário, a fim de evitar litígios judiciais e conferir segurança jurídica à operação.

Tais atos visam, por exemplo, verificar as condições de regularidade do imóvel a ser adquirido, seja junto ao registro imobiliário, à municipalidade, análise da legislação de zoneamento urbano ou rural e limitações administrativas, dentre outros. Também é essencial a verificação ampla quanto ao proprietário do imóvel, com pesquisas junto ao poder judiciário para verificar a existência de ações judiciais e análise das existentes, emissão de certidões diversas junto ao Fisco Federal, Estadual e Municipal, dentre outras providências.

Em que momento utilizar?

Deve ser uma rotina, especialmente nas empresas que atuam no ramo imobiliário. A aplicação da Due Diligence nos negócios imobiliários deve ser realizada assim que o adquirente do imóvel manifestar a intenção na aquisição de um bem imóvel, antes de qualquer compromisso perante o atual proprietário. A partir deste momento, antes de formalizada a negociação, é que será possível identificar eventual condição negativa que impede a concretização do negócio.

Qual a importância?

Qualquer tipo de negócio imobiliário sem a realização de Due Diligence, implica em risco elevado quanto à segurança jurídica da operação. Não é mais admissível que as negociações, de pequeno, médio ou grande porte, sejam realizadas sem a verificação aprofundada das condições do imóvel e do proprietário com a aplicação da Due Diligence. Trata-se de medida essencial para conferir segurança jurídica à operação e evitar prejuízos.

Raphael Atherino dos Santos

OAB/SC 19.330

Advogado – Menegotto Advogados Associados

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