De forma resumida, a SPE (Sociedade de Propósito Específico) e SCP (Sociedade em Conta de Participação), são modalidades de organização social.
Para defini-las de uma maneira mais didática, resumimos os modelos de organização.
A SCP (Sociedade em Conta de Participação), constitui-se de uma sociedade que não possui CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica) próprio. Não há constituição formal ou contrato social e possui um sócio ostensivo (que aparece) e os demais são ocultos. A organização se dá por meio de um contrato particular firmado entre os sócios.
Na SCP o sócio ostensivo é aquele que atua e realiza os negócios em seu nome próprio. O contrato firmado entre os sócios somente obriga e concede direitos as partes contratantes, não gerando efeitos contra terceiros.
O prazo de vigência do contrato pode ser determinado ou indeterminado, e faz-se necessária a apresentação da prestação de contas.
Já a SPE (Sociedade de Propósito Específico), é uma sociedade criada para um fim (construção) e o patrimônio é voltado a conclusão do empreendimento imobiliário, que tem que seguir as regras constantes da Lei. 4.591/64, seja na construção a preço de custo ou por empreitada.
Importante destacar, que na qualidade de SPE, se constitui uma nova empresa, com CNPJ próprio, e o contrato ou estatuto social será arquivado na Junta Comercial, com prazo determinado.
Uma incorporadora, por exemplo, pode criar uma SPE para cada obra que iniciar.

Artigo disponibilizado em 13 de março de 2023.

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A norma trata das garantias não dispostas na lei, traz aspectos relacionados à segurança da edificação, diretrizes e prazos tecnicamente recomendados (diz-se recomendado porque a empresa pode dar prazo maior, porém nunca menor). Os prazos foram estabelecidos baseados em estudos profundos sobre os temas, e longa experiência dos técnicos envolvidos. A norma visa dar estabilidade nas relações entre incorporadoras, construtoras, prestadores de serviço, fornecedoras de materiais e consumidores. Abrange todo o tipo de edificação (escola, prédios residenciais, comerciais, shopping center etc.). A norma traz segurança e previsibilidade, respaldada em elementos técnicos profundamente estudados, inclusive baseado em normas aplicadas em outros países. Ela não se aplica a obras existentes e projetos que tenham sido protocolados ou aprovados até 180 dias da sua publicação, porém caso haja interesse e consenso esses prazos podem ser adotados inclusive em obras concluídas. O prazo de garantia tem início na data do habite-se.

Sugere-se que os prazos contidos na norma passem a fazer parte do contrato, a fim de que a empresa tenha a segurança necessária ao desenvolvimento de sua atividade e o consumidor tenha a informação que precisa para cuidar de forma adequada do seu imóvel, do mesmo modo que cuida do seu carro, fazendo as revisões e manutenções necessárias para que possa usufruir do seu bem por mais tempo e com a mesma qualidade.

Artigo disponibilizado em 27 de fevereiro de 2023.

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Neste caso, de quem é a responsabilidade pelo pagamento das multas? Do proprietário ou do inquilino que cometeu o ato infracional?

A jurisprudência tem sido unânime no sentido de que as obrigações condominiais devem ser exigidas do proprietário do imóvel, e não do inquilino, em razão do caráter “propter rem” da obrigação, “por causa da coisa”, que no caso hipotético indicado, a “coisa” se refere ao apartamento o qual está inserido dentro do condomínio e o seu proprietário responsabilizado, mesmo que não faça uso do bem.

Tal posicionamento, em caso específico, seguiu um novo rumo, conforme decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar recurso interposto pelo condomínio contra sentença nos autos da ação n. 1119253-58.2020.8.26.0100.

Conforme o acórdão, foi mantida a decisão de primeiro grau que julgou improcedente a ação de um condomínio, reconhecendo que a responsabilidade por esse tipo de obrigação, decorrente de multa por ato infracional causado pelo inquilino, não pode ser exigida do proprietário, mas sim, do próprio infrator.
De acordo com a decisão, a obrigação pecuniária originária de multas, é personalíssima, e deve ser exigida daquele que praticou o ato infracional, ainda que locatário do imóvel.
O proprietário não está obrigado a pagar a multa, já que a natureza jurídica da penalidade se distingue das demais obrigações comuns do condomínio, portanto não revestida do caráter “propter rem”, mas sim, pessoal e individual do infrator.

Autos n. 1119253-58.2020.8.26.0100, do TJSP.

Raphael Atherino dos Santos

OAB/SC 19.330

Advogado – Menegotto Advogados Associados

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Em face dos princípios constitucionais da livre iniciativa (CF, art. 170) e da livre concorrência (CF, art. 170, IV), e nos moldes do entendimento exarado pelo Supremo Tribunal Federal, na Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental n.º 324 e o Recurso Extraordinário n.º 958252, com repercussão geral reconhecida, decidiu o Tribunal Superior do Trabalho nos autos do RR – 2126-32.2012.5.15.0043, ser lícita a terceirização ou qualquer outra forma de divisão do trabalho entre pessoas jurídicas distintas, independentemente do objeto social das empresas envolvidas, seja da atividade meio ou fim.

Pode-se afirmar, a partir das decisões acima mencionadas, que o item I da Súmula 331 do TST perdeu eficácia, uma vez que passa a ser permitida (legal) a contratação de trabalhadores por empresa interposta, restando assim afastada a possibilidade de declaração de vínculo empregatício direto entre os trabalhadores terceirizados e a empresa tomadora.

Neste ponto, importante trazer a baila as inúmeras notificações exaradas pela Superintendência Regional do Trabalho em Santa Catariana (MTE) nos últimos anos, em que o auditor fiscal, em visita as obras das empresas do ramo da construção civil, declarou ilícita a terceirização dos serviços e defendeu o vínculo direto entre os trabalhadores terceirizados e a empresa construtora, aplicando as multas previstas em lei com fundamento no art. 41 da CLT (não apresentação do registro dos empregados que trabalhavam na obra no momento da fiscalização).

Cumpre destacar que no julgamento da ADPF n.º 324, o eminente Relator Min. Roberto Barroso, ao proceder a leitura da ementa de seu voto, assim se manifestou: “1. É lícita a terceirização de toda e qualquer atividade, meio ou fim, não se configurando relação de emprego entre a contratante e o empregado da contratada.”

Diante das decisões do STF (ADPF n.º 324 e RE n.º 95825) por se tratar de precedentes vinculantes, na forma do art. 927, I e III, do CPC, e portanto de aplicação obrigatória, estas multas devem ser declaradas nulas. Caso não ocorra a revisão pelo próprio ente fiscalizador, a empresa deve buscar a Justiça para obter a anulação da multa. Já existe precedente neste sentido, a saber o RO nº 0000356-96.2018.5.12.0036, do Tribunal Regional do Trabalho da 12ª Região.

Decidiu o TST, no AIRR-2600-79.2009.5.24.0003: “Nesse contexto, a partir de 30/08/2018, é de observância obrigatória aos processos judiciais em curso ou pendente de julgamento a tese jurídica firmada pelo e. STF no RE n.º 958.252 e na ADPF n.º 324.”

No âmbito da construção civil a terceirização é uma realidade materializada por contratos de empreitada, os quais tem por objetivo atender à organização peculiar da construção civil, em que a obra é composta por diferentes e transitórias etapas, que se complementam.

A terceirização dos serviços foi também tratada na Lei 6.019/1974, nos arts. 4º-A, 4º-B, 4º-C, com a redação dada pela Lei 13.467/2017, a qual foi autorizada para “quaisquer de suas atividades, inclusive atividade principal”. No entanto, a norma em comento trouxe também a necessidade do preenchimento de alguns requisitos, como por exemplo garantir que a prestadora de serviço tenha capital social compatível com o número de empregados. Dispõe ainda a norma que aos empregados terceirizados serão garantidas as mesmas condições de alimentação, treinamento e medidas de saúde e segurança do trabalho, entre outros, oferecidas aos empregados da tomadora.

A celeuma que existia sobre ser ou não ilegal a terceirização da atividade fim, e da dificuldade em conceitua-la e aplica-la no dia a dia das empresas, caiu por terra com a decisão do Superior Tribunal Federal, nas ações ADPF n.º 324 e o RE n.º 958252, porquanto a decisão foi de que é lícita a terceirização em todas as etapas do processo produtivo, seja meio ou fim.

Portanto, hoje, não há mais óbice à terceirização da atividade fim na empresa.

No entanto, importante atentar para questões que devem ser observadas antes da contratação e durante a vigência do contrato de terceirização dos serviços: 1) Verificar se a empresa prestadora tem capital compatível com o número de empregados; 2) Não passar ordens diretas aos empregados terceirizados, sendo que as ordens de cunho técnico devem ser transmitidas ao responsável pela empresa prestadora de serviço ou encarregado desta; 3) Proporcionar aos empregados terceirizados as mesmas condições de saúde e segurança no ambiente de trabalho; 4) Fiscalizar o cumprimento, pela empresa prestadora de serviços, das normas trabalhistas, tais como pagamento em dia dos salários, quitação das horas extras eventualmente realizadas, recolhimento da contribuição previdenciária, do depósito do FGTS, porquanto, consoante decisão do STF acima mencionada, o disposto no art. 5º da Lei 6.019/1974, com a redação dada pela Lei 13.467/2017, e entendimento fixado pela Súmula nº 331, em seu inciso IV, do TST, a empresa tomadora responde de forma subsidiária pelas obrigações trabalhistas inadimplidas.

A fase que antecede a contratação também é de suma importância, devendo a empresa contratante exigir da prestadora de serviço a apresentação de certidões de regularidade fiscal e de ações na Justiça do Trabalho, com vistas a verificar a idoneidade da empresa e evitar problemas futuros.

Findo o contrato entre tomadora e prestadora de serviços, é recomendável que se mantenha a guarda da documentação dos empregados que prestaram serviços na obra, como comprovantes de pagamento de salário, guias de recolhimento do FGTS, durante o prazo de cinco anos, afim de evitar que no futuro, em eventual demanda trabalhista, não tenha que arcar com valores já adimplidos, porque pode acontecer de a empresa prestadora de serviço, mesmo citada, não apresentar defesa.

Tratando-se a terceirização dos serviços uma realidade há muito implementada pelas empresas da construção civil, como meio de organizar o trabalho, tornando-o ainda mais eficaz e qualificado, agora muito mais segura diante das decisões do STF que esclareceram definitivamente a celeuma acerca da licitude da terceirização da atividade fim, tende a se tornar cada vez mais usual, e na medida em que as empresas tomem as cautelas necessárias e previstas em lei, não terão com o que se preocupar no futuro.

Daniela Caporal Menegotto
Advogada – OAB/SC 8.366

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Due Diligence é sinônimo de segurança jurídica nos negócios imobiliários. É a denominação utilizada para definir uma série de atos e procedimentos que devem anteceder a concretização de qualquer negócio imobiliário, a fim de evitar litígios judiciais e conferir segurança jurídica à operação.

Tais atos visam, por exemplo, verificar as condições de regularidade do imóvel a ser adquirido, seja junto ao registro imobiliário, à municipalidade, análise da legislação de zoneamento urbano ou rural e limitações administrativas, dentre outros. Também é essencial a verificação ampla quanto ao proprietário do imóvel, com pesquisas junto ao poder judiciário para verificar a existência de ações judiciais e análise das existentes, emissão de certidões diversas junto ao Fisco Federal, Estadual e Municipal, dentre outras providências.

Em que momento utilizar?

Deve ser uma rotina, especialmente nas empresas que atuam no ramo imobiliário. A aplicação da Due Diligence nos negócios imobiliários deve ser realizada assim que o adquirente do imóvel manifestar a intenção na aquisição de um bem imóvel, antes de qualquer compromisso perante o atual proprietário. A partir deste momento, antes de formalizada a negociação, é que será possível identificar eventual condição negativa que impede a concretização do negócio.

Qual a importância?

Qualquer tipo de negócio imobiliário sem a realização de Due Diligence, implica em risco elevado quanto à segurança jurídica da operação. Não é mais admissível que as negociações, de pequeno, médio ou grande porte, sejam realizadas sem a verificação aprofundada das condições do imóvel e do proprietário com a aplicação da Due Diligence. Trata-se de medida essencial para conferir segurança jurídica à operação e evitar prejuízos.

Raphael Atherino dos Santos

OAB/SC 19.330

Advogado – Menegotto Advogados Associados

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A Lei 14. 151, de 20 de maio de 2021, por sua vez foi aprovada para garantir à empregada gestante o direito de afastar-se do trabalho presencial sem prejuízo de sua remuneração, podendo exercer o trabalho de forma remota, ou outra forma de trabalho à distância.

A pergunta que ficava no ar é no caso de impossibilidade de exercer o trabalho à distância, como proceder? Não parece correto que o custo desse afastamento recaia unicamente sobre a empresa, uma vez que esta também sofre as consequências nefastas da pandemia pela Covid 19.

A lei é omissa quanto a este aspecto.

Algumas empresas ajuizaram ações e obtiveram decisões favoráveis porquanto entendeu o magistrado que no caso em análise era impossível o exercício da atividade profissional pelas empregadas gestantes à distância, em seus domicílios, entendendo assim que o salário pago pela empresa a estas empregadas constituía-se em salário maternidade, podendo ser compensado com as contribuições incidentes sobre a folha de salários e demais rendimentos.

No entanto, são decisões que não foram ainda confirmadas pelas instâncias superiores, e portanto, não há segurança de que esse seja o entendimento que prevalecerá.

Por outro lado, a Lei 14.311/2022, publicada no dia 10/03/2022, buscou corrigir essa discrepância, ao disciplinar que na hipótese de a atividade laboral ser incompatível com a sua realização à distância, a empregada gestante imunizada contra o coronavírus SARS-Cov2, poderá exercer o trabalho de forma presencial, com algumas ressalvas.

Daniela Caporal Menegotto

Advogada

OAB/SC 8.366

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